Airbnb(エアービアンドビー)の税務処理はどうしたらいいの?【民泊ビジネスの確定申告】

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Airbnb(エアービアンドビー)などの民泊ビジネスが最近増えてきています。一見いいことずくめの民泊ビジネスですが、税務について考えていくと非常に深いものがあります。

Airbnb(エアービアンドビー)の税務処理はどうしたらいいの?【民泊ビジネスの確定申告】

民泊は外国人観光客への宿泊施設需要に応え不動産有効活用とホテルの空室不足などに対応した国家戦略による旅館業法の規制緩和措置です。

旅館業法のハードルが高く既存のアパートなどを民泊として活用することができませんでした。

実際にはしっかりと法律的な問題をクリアにせず、グレーゾーンといわれるまま民泊をしている人もいると思います。

税務とその他の法律は別個の規定で動いていることをご存知でしょうか?

違法所得であったので税務申告をしないというのはダメなのです。

違法所得であろうとも税務は税務で課税を行うという建前を取っています。

民泊ビジネスも国家戦略特区以外で「闇民泊」といわれるものを行っていたとしても、しっかりと確定申告をしていくことが必要です。

Airbnb(エアービアンドビー)に代表される民泊ビジネスの税務処理をどうしたらよいのかを見ていきましょう。

Airbnb(エアービーアンドビー)など民泊の税務はどうなるの?【法人のほうが簡単】

Airabnb(エアービーアンドビー)などの民泊は個人・法人によって所得税なのか法人税なのかが分かれます。

民泊ビジネスは主に個人が副業で行っているイメージですが、法人でも十分可能です。

不動産賃貸業や下宿業を法人行っている場合には、民泊ビジネスを法人で行っていく会社もあると思います。

・Airbnbなどの民泊ビジネスを法人で行う場合:法人税(法人決算)

・Airbnbなどの民泊ビジネスを個人で行う場合:所得税(確定申告)

【法人の場合の民泊ビジネス(Airbnbなど)】

法人の場合には、課税区分という面倒くさいことを考えなくてよいので経理や税務に関しては非常にシンプルで簡単です。

Ariabnbなどの民泊の収入をそのまま法人の売上に計上します。

民泊に係った清掃料や広告費・手数料・外注費・人件費などの費用を法人の経費で処理します。

法人がAirbnbなどの民泊ビジネス以外の事業も行っている場合には、それらの売上と合算して法人決算を組んでいくことになります。

あくまでも株式会社や合同会社などは営利目的の法人ですので、収入は種類を分けずに計上していきます。

【個人の場合の民泊ビジネス(Airbnbなど)】

問題になるのは、個人の民泊ビジネスの場合です。

なぜなら個人に対する税金は所得税法という法律で決まっているからです。

所得税は所得区分というものを分けなければなりません。

所得区分とは所得の種類によって計算方法がことなっていたり、赤字の取り扱いが異なっていたりと非常に面倒な税務トラブルが起こりやすい要素が詰まっています。

1:Airbnbなど民泊ビジネスの所得区分は何所得?【確定申告時はどこに書くのか?】

明確に○○所得ですと言い切れないくらい難しい問題です。

結論からいうとケースバイケースです。

恐らく税理士さんによっても見解が変わってくると思いますし、税務署も調査担当者によって見解が異なってくるかもしれません。

Airbnbなど民泊オーナーの所得区分で考えられるものは3つです。

①雑所得

②事業所得

③不動産所得

今後Airbnbなどの民泊ビジネスをめぐる税務訴訟など税務当局との争いが出てくるかもしれません。

①雑所得に該当する場合

民泊による所得が雑所得に該当する場合が一番多いと思います。

民泊は「不動産の貸し付けだから不動産所得では?」と考えている人もいるかもしれません。

民泊がフレーゾーンといわれるのは「旅館業法」と「借地借家法」です。

様々な規定を見ていく限り、定期借家契約で民泊ビジネスをしていくことは難しいと感じています。

最近では民泊新法も話題となっており、環境整備が進んできている分野です。

しかし、今現在営業中の民泊については定期借家契約の場合や旅館業法の範囲での経営など様々な形態が混在しています。

 

民泊の税務的な判断は非常に難しいので、税理士さんに相談してみましょう。

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確定申告時に注意すべきポイントは民泊のサービス内容

民泊には通常アメニティや布団やベッドなど宿泊に必要な設備や清掃などのサービスが整えられていることがほとんどだと思います。

このようにサービスの提供というものが含まれている場合、不動産所得に規定している不動産の貸し付けには該当しない可能性が高いのです。

(所得税法26条)
不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機の貸し付け(地上権又は永小作権の設定その他他人に不動産等を使用させることを含む)による所得(事業所得又は譲渡所得に該当するものを除く)をいう。

不動産所得はあくまでも不動産の貸し付けと考えられています。

次の場合には、不動産所得に該当しないという考えをしています。

①不動産の貸し付けに役務の提供が加わっている

②その役務の提供(サービス)も一体となって対価を構成している

不動産賃貸にアメニティの提供や清掃サービスなどが複合的に行われている場合には、サービスを含めて使用料を支払っていると考えられると不動産所得にはならないということになります。

一般的にはAirbnbなどの民泊の所得は確定申告時に雑所得として申告することになります。

②事業所得に該当する場合

不動産所得に該当しない場合、「事業所得」なのか「雑所得」なのかの問題が出てきます。

これも非常に難しい判断が出てきます。

事業所得を生じさせる判断を次のように考えています。

①自己の計算と危険において独立して営まれていること

②営利性、有償性を有していること

③反復継続して遂行する意思と社会的地位とが客観的に認められる業務を行っていること

民泊ビジネスを最初は副業で行っている人が本業に切り替える場合可能性もあります。

しかし、税務的にはここからが事業という明確な基準がありません。

「総合的に判断し」という判例でよく使われる言葉のハードルは高いのです。

そのため、Airbnbなどの民泊の「最初の確定申告時にどの所得で申告しているか」という点も非常に重要なポイントになってくる可能性があります。

FXによる取引金額が多い人の判例を見ていくと雑所得として申告していた人が事業所得に変更しようとして認められなかった事例もあります。

途中で所得区分を変更するということは非常に難しい可能性があります。

Airbnbなどの民泊ビジネスを行う人は税務的に判断が難しいので税理士さんに相談しながら進めていきましょう。

③不動産所得に該当する場合

Airbnbや民泊に関連して不動産所得になるものはないと思うのはまだ早いです。

不動産の貸付だけであれば不動産所得になります。

不動産オーナーがAirbnbなどの民泊事業者に転貸することを認めて物件を貸し出している場合です。

例えば、不動産物件の競争力がなくなって空室が目立つようになった場合にAribnbを行う事業者に一括借り上げをしてもらっているオーナーなどです。

自分ではAirbnbなどで集客することが難しいと考える場合、一括借り上げをしてもらうことで賃料収入リスクを減らすというのも不動産オーナーとしてはあり得ることです。

Airbnbの補助ホストの税務は?

補助ホストが個人の場合には、事業所得または雑所得になります。

Airbnbには「補助ホスト」というものがあります。

これは不動産オーナーの業務をサポートする役割の仕事です。

一般的には「外注」と呼ばれる人の可能性が高くなります。

Airbnbのホストが直接的に収益を得る人で、その業務を補助する人が補助ホストです。

補助ホストの具体的な業務は次の通りです。

・リスティング作成サポート(物件の写真撮影・アップなど収益アップサポート)

・貸出物件の準備(装飾、照明準備・アメニティ準備・清掃・シーツ交換など)

・ゲストとの連絡業務

・予約業務

・入室アテンド業務

・ゲストのトラブル対応 など

この業務の中でどこまでをオーナーが行い、どこからどこまでを補助ホストに依頼するのかで補助ホストの業務範囲が変わります。

ホスト側の補助ホストへの支払いの税務上の取り扱い

補助ホストのように、業務委託で外注する場合には外注費になります。

オーナーが職員を雇用してすべてを対処する場合には、人件費は給与になります。

まとめ

民泊を個人で行う場合には所得区分の判断を慎重に行いましょう。

民泊の所得区分が異なることで赤字の場合に使えない赤字になることもあります。

民泊の税務は非常に判断が難しいので税理士さんと相談しながら進めていくことが重要です。

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