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不動産賃貸をしている不動産オーナーが確定申告で間違いやすいポイントにはパターンがあります。不動産賃貸業の確定申告のポイントをしっかりとみておきましょう。

不動産オーナーが確定申告で間違いやすいポイント

不動産オーナーも確定申告時期になるとあわただしくなってきます。

ちょうど春の入退去の時期と確定申告の期限が近いため、仕事も忙しければ帳簿も忙しくなってしまいます。

今は管理会社が日常業務をおこなってくれることが多いのでオーナ自身が忙しくないケースもありますが、確定申告は一大イベントですね。

税務署は不動産賃貸業をおこなっている人の確定申告もしっかりとみています。

不動産賃貸業の確定申告でチェックするポイントは決まっています。

これは不動産賃貸業に限ったことではなく、あらゆる業種の特性というものがあります。

特定の業種ごとにある程度費用の構造は決まっているので、そのパターンから大きく外れていると税務調査を誘発しやすくなります。

不動産賃貸業も確定申告で見るべきポイントがあるのでしっかりと押さえておきましょう。

滞納されている家賃はどうなるの？

不動産オーナーにとって頭の痛い問題は「家賃の滞納」です。

管理会社が入っていてくれても入金がないものはどうしようもありません。

不動産賃貸業のオーナーは入金が遅れている家賃を確定申告でどうしたらよいのでしょう？

お金が入っていないので収入に計上しなくてもよいのでしょうか？

答えは「ＮＯ」です。

家賃は入金になっていなくても収入に計上していくことになります。

大家さんのしては納得できないかもしれませんが、未入金でも契約書上きっちりもらえるタイミングになっているのであれば収入扱いになります。

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家賃の収入計上はいつが正しいの？

今年賃貸物件を立てた方は特に注意が必要です。

家賃の収入計上時期を間違うと、アパート１棟で数十万円の収入がずれます。

１部屋の賃料が１０万円の６部屋の物件であれば１カ月の収入計上を間違うだけで６０万円も収入金額がずれます。

しかも、家賃計上時期の間違いは見た目でわかりやすいので指摘されることが多いのです。

管理会社を使う場合とオーナーが家賃を直接もらう場合で処理が変わることがあるので気を付けましょう。

家賃の収入計上時期は入金とは関係ありません。

あくまでも貸している期間の収入になります。

１月分の家賃→１月に収入計上

２月分の家賃→２月に収入計上

一般的に多い契約は「翌月家賃」を「当月収受」する契約です。

３月分の家賃を２月にもらう形態です。

入居する場合に支払いが高額になるケースによくある契約形態です。

これはあくまでも賃貸借契約自体の話で入金サイトの話ではないので注意してください。

当月分を当月もらう形態はオーナー直接の場合以外は少ないので割愛します。

１月入金分（２月分）→１月分は前年１２月入金済み

２月入金分（３月分）→２月分は１月入金済み

翌月分を当月収受する場合の税務上の経理は次のようになります。

①翌月分が当月入金された場合の処理：（現金・預金）×××／（前受金）×××

↓（翌月の経理処理）

②前月入金済み家賃が該当月になった場合の処理：（前受金）×××／（家賃収入）×××

【不動産管理会社が入る場合とオーナー直接の場合で入金サイトが変わる】

不動産管理会社が家賃管理に入ると、たいてい大家さんへの入金が遅くなります。

具体例を見ていった方がわかりやすいので２月分の家賃を例に見ていきましょう。

①借主（店子）：２月分家賃を１月に支払い（前家賃の支払い）

↓１月中に入金

②管理会社：１月分中に２月分家賃家賃預かり（前家賃の預かり）

↓２月になって支払い

③大家（家主）：２月中に２月分んを管理会社から入金（当月家賃として入金）

（現金・預金）×××／（不動産収入）×××←当月分入金になっている

オーナーが自ら入金業務をおこなっていれば前受金となる前家賃も、不動産管理会社をいれることで当月家賃になってしまいます。

この出のポイントは、店子との賃貸借契約書と不動産管理会社との不動産管理契約書の両方を確認しなければ正確な経理ができません。

親せきや友人に低い家賃で貸している場合はどうなるの？

不動産オーナーが親せきや子供に一般の賃料よりも低く貸している場合はどうなるのか気になるところです。

実際に不動産オーナーが親せきや知り合いに低廉な家賃で貸しているケースは多いのです。

今回は個人の不動産賃貸業の確定申告について説明していきます。

飲食店や物販業が低価格で人にものを販売したり、無償（タダ）で上げた場合には次のように取り扱われます。

①一般的な販売価格×７０％

②売上原価

③①と②のいずれか高いほうの金額で販売したとみなす。

これは所得税法３９条の規定で定められています。

（所得税法３９条）

居住者がたな卸資産（これに準ずる資産として政令で定めるものを含む。）を家事のために消費した場合又は山林を伐採して家事のために消費した場合には、その消費した時におけるこれらの資産の価額に相当する金額は、その者のその消費した日の属する年分の事業所得の金額、山林所得の金額又は雑所得の金額の計算上、総収入金額に算入する。

ただ、この条文は事業所得・山林所得・雑所得に関する条文なのです。

つまり不動産を親せきや知人に多少安く貸していても、この規定の適用はありません。

無償やものすごく低く貸している場合には、不動産を減価償却費として経費化する場合に問題が出たりすることもあるので税理士さんに相談してみましょう。

修繕費って本当に修繕費なの？～経費で落ちない資本的支出に注意～

不動産賃貸業の確定申告トラブルで多いものに修繕費トラブルです。

物件に対して工事を行うと経費で落ちると思ってしまいます。

ところが工事をしても修理のものと一発経費にならない工事の２種類があります。

賃貸物件に工事をした場合には、一発経費にならないものもあるので税理士さんに相談しておきましょう。

修繕費と資本的支出については「修理したお金は経費で落ちない？～修繕費と資本的支出～」をご覧ください。

家族に給料を払ったら経費で落とせるの？

不動産賃貸業の人の所得が大きくなると節税をしたくなります。

こんな時に家族に給料を払って節税したくなる人が多くなります。

ただ、安易に家族に給料を払うと税務調査でトラブルになるので注意しましょう。

①青色申告の人が家族に給料を払うには「青色事業専従者給与に関する届出書」を事前に出していなければいけません

②①の届出書を出していても業務内容に比べて高額であれば経費になりません。

③白色申告の場合には家族に払った給料は経費になりません

家族への給与支給を検討している場合には、税理士さんに相談してから決めておいた方が安全です。

まとめ

不動産賃貸業は簡単なビジネスと考えられていることが多いのですが、税務上は簡単ではないことがあります。

不動産賃貸業も規模が大きくなると節税対策が必要になります。

ただし、不動産賃貸業は節税対策をおこないにくい業種になることから税務調査でのトラブルが多くなります。

しっかりと税理士さんと相談をしながら対策をしていきましょう。

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